D’emblée, le juriste rappelle que deux types de baux sont encadrés par la loi : le bail à usage professionnel et le bail à usage d’habitation. Toutefois, ces deux types de contrats sont régis par des textes différents. Toumani Sissoko précise que le bail à usage professionnel est régi par l’Acte uniforme de l’Organisation pour l’harmonisation en Afrique du droit des affaires (Ohada) relatif au droit commercial général.
Selon lui, ce type de bail se définit comme une convention par laquelle un bailleur loue tout ou partie d’un immeuble à une autre personne (le preneur) pour y exercer une activité commerciale, artisanale, industrielle ou toute autre activité professionnelle. Le bail à usage d’habitation, quant à lui, est encadré par des textes nationaux. Toujours selon Toumani Sissoko, ce bail consiste en un contrat par lequel un propriétaire met un logement à la disposition d’un locataire en échange du paiement d’un loyer mensuel.
L’homme de droit identifie plusieurs sources récurrentes de litiges entre bailleurs et locataires au Mali : non-paiement ou paiement irrégulier du loyer, augmentation unilatérale du montant du loyer, défaut d’entretien des lieux loués, ou encore sous-location non autorisée. Ces différends, bien que fréquents, ne peuvent être tranchés au bon vouloir d’une seule des parties. «Le bailleur ne peut pas augmenter le loyer ni expulser un locataire de manière arbitraire», précise le juriste. Et d’ajouter : «Si le bailleur agit en violation de la règlementation en vigueur, le locataire peut s’y opposer en saisissant la juridiction compétente. Toute mesure abusive peut être contestée devant le tribunal compétent, dans le ressort duquel se situe l’immeuble concerné, afin que la procédure suive les voies légales.»
Concernant les recours juridiques, Toumani Sissoko indique que tout locataire s’estimant lésé dans ses droits par son bailleur peut l’assigner devant la juridiction compétente - civile ou commerciale, selon le type de bail - afin d’obtenir réparation, conformément aux textes en vigueur. Les propriétaires, quant à eux, peuvent aussi se prémunir contre certains risques, comme le non-paiement du loyer. À cet effet, notre interlocuteur recommande de choisir un locataire solvable et sérieux, et d’insérer une clause de résiliation de plein droit dans le contrat en cas d’impayés.
S’agissant des contrats de location non écrits, fréquents au Mali, le juriste précise que la législation malienne n’impose pas obligatoirement la forme écrite. «Le contrat de bail peut être écrit ou verbal, en vertu des articles 56 de la loi de 2015 portant protection du consommateur au Mali (concernant le bail à usage d’habitation) et 103 de l’Acte uniforme de l’Ohada sur le droit commercial général de 1997, révisé en 2010 (pour le bail à usage professionnel)», indique-t-il, avant d’ajouter que les parties sont libres de choisir entre un contrat écrit ou verbal.
«Par précaution, il est toutefois conseillé d’opter pour un contrat écrit chaque fois que cela est possible. Cela permet au locataire comme au bailleur de se prémunir contre certains problèmes liés à l’administration de la preuve, même si l’écrit n’est pas l’unique moyen de preuve», souligne notre interlocuteur.
Selon l’homme de droit, des réformes pourraient améliorer la gestion des litiges locatifs au Mali. Face à la multiplicité des textes régissant ces questions, Toumani Sissoko appelle à une simplification du cadre juridique. «Pour améliorer la gestion des litiges relatifs à la location, il est nécessaire d’adopter un texte unique regroupant tous les textes encadrant le bail à usage d’habitation au Mali, afin d’éviter le pluralisme juridique», suggère-t-il.
Toumani Sissoko rappelle que le domaine du logement au Mali est actuellement régi par plusieurs textes, notamment la loi n°2015-036/P-RM du 16 juillet 2015 portant protection du consommateur, la loi régissant la promotion immobilière et le décret n°2017-026/P-RM du 11 avril 2017 relatif à l’hygiène de l’habitat. «Face à ce pluralisme juridique, même les locataires et bailleurs les plus instruits ont souvent du mal à s’y retrouver», constate le juriste.
Si la législation malienne encadre bel et bien les rapports locatifs, sa complexité peut freiner la bonne compréhension des droits et obligations de chaque partie. Rappelons que l’Ohada, créée le 17 octobre 1993 à Port-Louis (Île Maurice), regroupe aujourd’hui 17 États membres, dont le Mali. Elle vise notamment à harmoniser le droit des affaires en Afrique, y compris en matière de baux professionnels.
DEMBÉLÉ Siguéta Salimata
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